Статья добавлена 22 января 2009, в четверг, в 10:16. С того момента...
1040 |
просмотров |
0 | добавлений в избранное |
0 | комментариев |
Представлена в разделах:
Продать взятую в кредит квартиру. Возможно ли?
Все чаще возникают ситуации, когда ипотечным заемщикам становится нечем платить за купленное в кредит жилье.
Применять
страусиную политику, вовсе отказываясь погашать долг, бесперспективно:
согласно ст. 36 и 38 Закона «Об ипотеке», банки имеют право продать
квартиру принудительно — через суд или на основании исполнительной
надписи нотариуса. А законопроект о полном запрете «конфискации»
банками залоговых квартир прошел лишь первое чтение и законом может и
не стать. К тому же дожидаться, когда банк сам продаст вашу квартиру,
невыгодно. Она будет выставлена на аукцион сначала за 90% от оценочной
стоимости и, если не продастся на первых торгах, ее цена может быть
снижена на 25%. А коль и тут покупатель не найдется, банк или
уполномоченная им структура могут выкупить ее за 58% от оценочной
стоимости. Этих денег может не хватить даже на погашение кредита — в
этом случае вы останетесь должником банка.
Лучший выход — добровольно заняться продажей залоговой квартиры. Как
это правильно сделать, «Сегодня» рассказали юристы и банкиры.
ШАГ ПЕРВЫЙ. Как отметила адвокат Наталия Опря, директор
«Юридической консультации братьев Коваленко», согласно ст. 9 Закона «Об
ипотеке», продать такую квартиру ипотекодатель (должник) имеет право
только по согласию с ипотекодержателем (банком). Ведь она внесена в
государственный реестр обременений, и при совершении сделки
купли-продажи нотариус обязан ее в этом отношении проверить. «А
предварительный сговор с нотариусом в части подделки документов по
такой квартире — это уголовно наказуемое деяние, и такая сделка может
быть легко оспорена в суде», — предупреждает начальник департамента по
работе с проблемными активами VAB Банка Сергей Ревко.
Итак, для начала нужно письменным заявлением уведомить банк о намерении
продать заложенное жилье. Отказывать в такой заявке банку нет смысла:
если заемщик уже не «тянет» выплату кредита, ему выгоднее
способствовать реализации предмета залога.
ШАГ ВТОРОЙ. Следующая задача — определиться с ценой продажи. Сам
факт обременения квартиры залогом на ее стоимости не отражается:
«Предмет ипотеки реализуется по рыночным ценам», — говорит
зампредседателя правления банка «Финансы и Кредит» Светлана Лотоцкая.
Чтобы легче сориентироваться, почем выставить «хату», заемщик может
нанять независимого оценщика, но вправе и сам назначить любую
стоимость, учитывая, что жилье дешевеет чуть ли не ежедневно. Банк
может не вмешиваться в этот процесс, его точно устроит цена, которой
хватит на выплату остатка кредита и набежавших процентов и комиссий. А
может не возражать и против меньшей цены.
Тут возможны два варианта. Первый: «Недостающую разницу должник
компенсирует за счет личных сбережений или дополнительных заемных
средств», — говорит и.о. директора департамента активных операций
«Диамант Банка» Елена Соловьева. Второй: продав квартиру, человек
продолжает погашать остаток кредита. Но: «Пойдет ли банк на такой
вариант, он решает в зависимости от суммы остатка долга, репутации
заемщика и наличия дополнительного залога», — подчеркнул начальник
управления розничного бизнеса «Партнер-банка» Сергей Филипенко.
В итоге, как отметил директор антиколлекторской компании «ТРИ ЭС»
Сергей Довженко: «Вам в любом случае придется вернуть всю сумму взятого
в банке займа, даже если квартира из-за падения цен будет продана
намного дешевле, чем вы ее купили, и вырученных средств не хватило на
погашение кредита».
ШАГ ТРЕТИЙ. Пожалуй, сегодня самый сложный этап — поиск
покупателя. Банки ранее открещивались от этого — по словам названных
специалистов, это достаточно затратный процесс по времени и трудовым
ресурсам. Но «Сегодня» убедилась, что на сайтах банков выставляется все
больше «продажных» квартир, причем абсолютное большинство из них
продается по согласию сторон, и лишь единицы — принудительно, через
аукционы. А для поиска клиентов в помощь продавцам банки нередко
нанимают профессиональных риелторов. Интересный нюанс: если раньше
исключительно покупатели платили брокерам 3—5% от стоимости
приобретаемого жилья, то теперь эти расходы часто несет продавец.
ШАГ ЧЕТВЕРТЫЙ. После того как найден покупатель, он вместе с
продавцом и банком выбирает схему проведения сделки. Есть два варианта,
отличающиеся одним принципиальным моментом — когда квартира будет
выведена из залога: до или после перерегистрации прав собственности
(ППС). В первом случае банк дает согласие на смену собственника, потом
снимает обременение. При этом покупатель помещает деньги в две
депозитарные ячейки: в одну — сумму, равную остатку задолженности
банку, в другую — все остальные.
После того как произошла ППС, сотрудник банка забирает остаток
задолженности из «своей» ячейки, а из другой ячейки деньги забирает
продавец. Если по каким-то причинам регистрация договора купли-продажи
и ППС не произойдет, деньги из обеих ячеек обратно заберет покупатель.
А во втором случае должник перечисляет на свой счет остаток долга,
после чего банк дает ему документ, подтверждающий, что он выполнил свои
обязательства в полной мере и вправе снять обременение. Эти деньги
заемщику может передать покупатель на условиях предварительного
договора купли-продажи квартиры.
Источник: Ukrrealty