Извините, вы уже голосовали за эту статью!
5       12345 2 голоса
Ø
Жалоба:
 
Есть причина пожаловаться?

Статья добавлена 29 сентября 2008, в понедельник, в 10:44. С того момента...

3973
просмотра
0 добавлений в избранное
11 комментариев

Представлена в разделах:




Top 5 àвтора:

Легко ли открыть агенство недвижимости?

Автор: TETTT
Тема:

Сообщение:
 
Написать автору
 

Ежегодно в каждом российском городе открывается по нескольку десятков новых агентств недвижимости. Это создает ложную иллюзию простоты открытия этого вида бизнеса.

Ежегодно в каждом российском городе открывается по нескольку десятков новых агентств недвижимости. Это создает ложную иллюзию простоты открытия этого вида бизнеса. Казалось бы, арендовал офис с телефоном, обзавелся кое-какой мебелью - и зарабатывай деньги, однако, в реальности только около 20% вновь открывающихся агентств остаются на плаву. Что же мешает выжить остальным 80%?

 

В риэлтерский бизнес приходят люди двух типов. Первые нацелены на создание серьезного и стабильного бизнеса ценой упорного труда. Они и остаются на рынке. Вторые нацелены на получение быстрой прибыли любой ценой, обычно они и пополняют собой те злосчастные 80%, их губят собственная некомпетентность, непрофессионализм и амбиции.

Итак, вышеизложенные факты Вас не обескуражили и Вы уже подыскиваете офис для своего агентства. Каким он должен быть?

При расчете на 3-4 сотрудников - это помещение 15-20 кв.м. В зависимости от местоположения стоимость аренды может варьироваться от 20$ в спальных районах до 50$ в центральной части города за кв. метр.

Остановимся на спальном районе как на более экономичном варианте, при этом желательно выбрать место, посещаемое людьми - офисные здания, торговый центр. Отдельный вход - желателен. Выбранное помещение необходимо зонировать для удобства переговоров с несколькими посетителями единовременно.

Далее - подбор персонала. Если крупные агентства могут себе позволить набирать риэлтеров на конкурсной основе и предлагать им сравнительно небольшой процент от сделки, вновь открывающиеся конторы вынуждены привлекать работников, предлагая им до 70% от выручки.

Даже при этом условии шанс набрать профессиональных агентов остается призрачным, а нарваться на нечистых на руку работников - достаточно высоким.

Некоторые аферисты умудряются устроиться за год в несколько агентств недвижимости, со всех выкачать информацию и базы данных. Поэтому необходимо заблаговременно озаботиться защитой своего информационного пространства от таких ушлых деятелей.

Нередко риэлтеры совершают сделки в обход агентства. И, наконец, бывают случаи мошенничества с деньгами клиента, что способно бесповоротно погубить репутацию вашего бизнеса.

Если повезет, можно найти своих потенциальных сотрудников в... клиентах. Некоторые люди, занимаясь собственными проблемами с недвижимостью, настолько втягиваются и углубляются в этот процесс, что не прочь попробовать новый вид деятельности. Из них могут получиться гораздо лучшие сотрудники, чем из людей, просто набранных по объявлениям.

Поскольку ваши новые сотрудники не профессионалы, их нужно обучать. Обычно это делается на курсах при региональной ассоциации риэлтеров, процесс обучения длится до 1 месяца и обойдется вам в 2500-4000 руб.

Эти курсы дадут будущему специалисту порядка 15% необходимых знаний, остальное - практика. Хорошим риэлтером считается специалист, приносящий фирме от 1000$ дохода в месяц. Так же вашему агентству понадобится сотрудничество с хорошим юристом, при этом не обязательно держать его в штате. И не забудьте включить в бюджет деньги на уборку помещения.

И, наконец, возникает самая глобальная из всех проблем - Ваше агентство никому не известно! И известность сразу не придет.

Российского клиента рынка недвижимости тоже можно разделить на 2 категории. Первые, не имея опыта подобных сделок, опасаются, что их кинут, и обслуживаются только в известных, зарекомендовавших себя конторах. Вторые - имеют опыт подобных сделок, и сами способны кинуть кого угодно, в том числе и неоперившееся агентство недвижимости.

Настройтесь на существенные расходы на рекламу - наружную, хотя бы в месте расположения офиса, и на рекламу в прессе. Эксперты считают, что на рекламу нужно тратить от 300 до 1000$ в месяц. Лучшей же Вашей рекламой могут стать положительные отзывы уже обслужившихся у вас клиентов, т. н. "сарафанное радио". Поэтому очень важно с первых дней поддерживать высокие стандарты обслуживания и обеспечивать безопасность сделок.

Для имиджа вновь открытого агентства может быть очень важным подача заявки на вступление в различные корпоративные сообщества - региональные ассоциации риэлтеров.

Вступительные взносы могут составить от 50 000 до 100 000 рублей в зависимости от региона, и не менее 500 000 руб. - на страхование профессиональной ответственности. Так же нужно иметь в штате 1 профессионального брокера, обучение которого обойдется порядка 5 000-8 000 рублей, который будут проходить переаттестацию 1 раз в три года.

Требования к руководителю - не менее 3 лет профессиональной деятельности. Через 2-4 года наблюдений за работой Вашей организации, при учете поручительства нескольких действующих членов ассоциации, Вы будете приняты в ее действительные члены. Кроме значительных расходов, членство в таких организациях дает и значительные перспективы - большее доверие со стороны клиентов, доверие со стороны представителей других агентств при проведении совместных сделок и доступ к общей клиентской базе.

Вполне достаточно оформить помещение недорогой мебелью - столы и стулья. Наличие телефона, а лучше двух (для входящих звонков, и для работы агентов с клиентами) - обязательное условие. Интернета на первых порах может и не быть. Как показывает статистика, только 10% клиентов обитают в онлайне, остальные - вполне реальны.

Как собрать клиентскую базу? Для этого обычно применяется метод "псевдочастной" расклейки, т. е везде, где только можно, размещаются написанные от руки или напечатанные объявления типа: "Сниму квартиру комнату", "Куплю квартиру в вашем доме" и т. д.

Все позвонившие по таким объявлениям обычно не имеют ничего против занесения их данных в базу, потому что с продавцов недвижимости процент не берется.

Покупателей же можно завлечь только рекламой. Стратегический прием - размещение нескольких привлекательных вариантов несуществующих квартир. Когда по этим объявлениям звонит потенциальный покупатель, указанная квартира оказывается уже проданной, а ищется похожая, выставленная в другом агентстве. Комиссионные делятся. Комиссионное вознаграждение с покупателя недвижимости взимается в размере 3-5% от стоимости объекта, продавцы обычно обслуживаются бесплатно.

Если собрать воедино все цифры, изложенные в статье, можно получить некую примерно- условную смету расходов на открытие агентства из 3-4 сотрудников, которое изначально нацелено на долгосрочное существование на рынке и включает в себя расходы на вхождение в корпоративную ассоциацию:

налоговая регистрация - 150$,

обучение 3 сотрудников - 400$,

аттестация брокера - 200$,

вступление в КС - 3000$,

мебель и оргтехника - 1300$,

Итого: единовременные расходы - 5 050$.

Ежемесячные расходы:

аренда - 500$,

коммунальные платежи - 100$,

реклама - 300 $,

членские взносы в КС - 60$,

представительские расходы - 200$.

Итого, расходов в месяц - 1060$ .

Т.е, открывая агентство нужно располагать суммой не менее 6000$, чтобы осуществить все единовременные расходы и покрыть расходы хотя бы за первый месяц. Вероятнее всего, доходы появятся не в первый месяц, и, может быть, не во второй. Так что для страховки эту сумму лучше скорректировать на 20-40% в сторону увеличения.

Какие возможны доходы? Если предположить, что у вас 4 успешно работающих агента, приносящих от 1000 до 1500$ в месяц, получим доход 4000 -6000$. Допустим, 50% мы отдаем агентам в качестве вознаграждения. Остается 2000-4000$, минус расходы на месяц:

2000-4000$ (доход) -1060$ ( ежемесячный расход) = 940 - 2940$ - возможная чистая прибыль в месяц.

Неплохо. По подсчетам специалистов, агентство недвижимости может окупиться за сроки от 3 месяцев до 2 лет.

Так что, как мы видим, хоть риэлтерский бизнес и нелегок, но достаточно продуктивен.

Пути развития агентства недвижимости:

увеличение количества сделок за счет сдачи объектов в аренду;

развитие направления по работе с коммерческой недвижимостью;

платные консультационные услуги;

услуги по оформлению документов;

сопровождение сделок с ипотечными кредитами;

охват рынка пригородной недвижимости.

Автор статьи: Павел Красный

Источник: ify.ru

увеличить увеличить Фото автора.
 
 
 
 

Ответов пока нет.

Комментàрии  — 11


Анонимно   9 г. назад

Статья достаточно поверхностная. Понятно, что автор никогда всерьез не сталкивался с работой риэлторских контор, а возможно просто получил сведения в частной беседе. Вряд ли сегодня всерьез можно говорить о создании хоть какого-либо бизнеса без внесения на первом этапе суммы, которая начинается от 10 тонн грин. /sliderman/

Ответить
Сообщение:
Анонимно   9 г. назад

С такими расчетами можна начать работу только в очень захудалом провинциальном городке и то при условии что там нет еще не одного подобного агенства./tcahcenco1978/

Ответить
Сообщение:
Анонимно   9 г. назад

Ключевой вопрос этого бизнеса - клиентская база. Расклейкой псевдочастных объявлений его не решить. Основной навар идёт не с посредничества при сделке, а с покупки -перепродажи недвижимости. Без офиса можно и обойтись первое время. Вообщем - автор в теме не был. /VirtualPuppy/

Ответить
Сообщение:
Tom   9 г. назад

Сейчас с этим видом бизнеса особенно туго мировой кризис обвал ипотечной системы …
Рынок стоит, так что пока придется повременить и по-моему расход должен бить по больше по крайней мере для хорошего старта придется потратится на клиентскую базу.

Ответить
Сообщение:
Алексей   9 г. назад

Ниша эта давно уже занята матерыми акулами данного бизнеса, пробится в это дело практически невозможно, поэтом многие и попадают в число тех 80%. PS Всегда интересовал вопрос как находят клиентов эти агенства, теперь ясно откуда многочисленные объявления на подъездах...

Ответить
Сообщение:
Анонимно   9 г. назад

Сейчас рискованно этим заниматься. Лучше вначале выждать к каким изменениям приведёт мировой финансовый кризис... ProgA.

Ответить
Сообщение:
Анонимно   9 г. назад

Мне кажется, это бизнес паразитов. Ведь эти агенства ничего не производят, а большую прибыль получают.

Ответить
Сообщение:
Анонимно   9 г. назад

Я считаю это не плохой бизнес, но я бы им не занимался. ksf44308

Ответить
Сообщение:
Анонимно   8 г. назад

Вступать в регионаьную ассоциацию обязательно???

Ответить
Сообщение:
Анонимно   8 г. назад

Статья - полный бред ! Работа грамотного агента и оплатить не грех , про рвачей не говорю. Мои клиенты , наработанные трудным и кропотливым трудом , советуют своим друзьям и коллегам , работы хватает всегда !Всем желающим встать на этот путь - УДАЧИ!

Ответить
Сообщение:
Анонимно   6 г. назад

Нормальная статья для общего представления работы агенства недвижимости. Есть о чем подумать. Очень хочется попробовать себя в этой сфере. В юридическом оформлении , работниках, затратах и прочихъ вопросов все примерно определено, возникает один вопрос "что делать с конкурентами?" Хотелось бы узнать каким способом можно воздействовать на них или хотя бы каким образом можно ограничить их возможность воздействия на себя???

Ответить
Сообщение:
Пожалуйста, подождите!
Комментарий: