Машино-место - в чем плюсы и минусы?

О плюсах и минусах оформления машино-мест по новым правилам, как отдельных, самостоятельных объектов недвижимости. Советы и алгоритмы действий для тех, кто решил оформить машино-место в единоличную собственность.

В настоящей статье мы рассмотрим ситуацию, которая, на текущий момент, сложилась вокруг паркингов, расположенных во встроенных или встроено-пристроенных автостоянках в многоквартирных жилых домах. С 01 января 2017 года вступили в силу изменения в законодательство о недвижимости, согласно которых в Российской Федерации стало на один вид недвижимого имущество больше, а именно: статус самостоятельного объекта приобрело «машино-место». В своем правовом регулировании машино-место практически уравнялось с нежилым помещением. Разница между ними определяется теперь только их физическими характеристиками и назначением: в отличие от нежилого помещения, машино-место не имеет стен и перегородок, и предназначено исключительно для хранения транспорта.

Теперь, после вступления с 01 января 2017 года в силу Федерального закона № 315-ФЗ, в России можно приобрести парковочное место в одной из следующих «правовых форм»:

Первая форма — это давно применяемый способ получения парковочного места в паркинге путем приобретения доли в праве общей долевой собственности на паркинг. В этом случае, владелец доли в праве собственности на общую автостоянку получает право пользования определенным парковочным местом, номер и характеристики которого закрепляются в договоре о приобретении доли в паркинге.

Вторая форма — это приобретение пая в гаражном потребительском кооперативе. В этом случае право единоличной собственности на автостоянку оформляется на гаражный кооператив, который, как правило, изначально создается застройщиком. А автовладельцы вместо права собственности на помещение паркинга получают пай, который предоставляет его обладателям, в соответствии с уставом кооператива, право пользоваться определенными парковочными местами.

И третья, вновь появившаяся, форма — это приобретение машино-места как самостоятельного объекта недвижимого имущества, в соответствии с Федеральным законом № 315-ФЗ. В таком случае машино-места, как и любые другие недвижимые объекты, изначально проходят кадастровый учет, им присваивается постоянный кадастровый номер, и в отношении них оформляется кадастровый паспорт. А затем на машино-место регистрируется единоличная собственность автовладельцев, позволяющая им в дальнейшем свободно этим машино-местом распоряжаться: продавать, сдавать в аренду и так далее.

В связи с этим, назревает вполне резонный вопрос: позволяет ли теперь Закон тем гражданам или организациям, которые приобрели машино-место как долю в паркинге или как пай в гаражном кооперативе, преобразовать их парковочное место - в машино-место, как самостоятельный объект недвижимости, и стоит ли это в принципе делать? Для того, что ответить на эти вопросы, давайте рассмотрим,

какие плюсы дает машино-место своему обладателю, по сравнению с долями в паркинге или паями в гаражном кооперативе:

Первый и основной плюс: машино-местом проще распоряжаться. Не нужно получать или истребовать чьего-либо согласия на сделку, не нужно удостоверять эту сделку у нотариуса (поскольку сделки с долями в праве собственности на паркинг подлежат нотариальному удостоверению). То есть предоставляется полная свобода распоряжения.

Второй плюс: границы машино-места определены «навечно», их никто никуда уже не сможет подвинуть, поскольку они обозначены в кадастровом паспорте и внесены в Государственный кадастр недвижимости. Зарегистрированное в ЕГРН право собственности на машино-место также надежно закрепляет принадлежность «парковочного пространства» строго определенному лицу — собственнику машино-места.

Третий плюс: психологический фактор — единоличная, ни от кого не зависящая собственность вселяет большую уверенность, чем лишь доля в праве, когда наравне с Вами есть еще много других сособственников. И уже тем более собственность на машино-место лучше пая, который вообще нигде не регистрируется, а в ЕГРН в качестве собственника указан только потребительский кооператив. А ведь кооператив — это только юридическое лицо, в которых, как известно, может меняться правление, которое сложно контролировать, кооперативы могут быть ликвидированы, и так далее.

Но есть и минус в оформлении машино-мест как самостоятельных объектов недвижимости: это необходимость нести затраты на кадастровый учет машино-места и регистрацию прав на него в ЕГРН. Если раньше эти затраты распределялись между всеми владельцами парковочных мест, то при приобретении самостоятельного машино-места каждый из будущих собственников несет эти затраты самостоятельно в полном объеме.

Собственно, все — больше минусов мы не видим. В остальном только упомянутые выше плюсы.

Теперь давайте посмотрим, что можно сделать тем автолюбителям, которые приобрели парковочные места до вступления в силу Федерального закона № 315-ФЗ, и хотят трансформировать свои парковочные места в самостоятельные объекты недвижимости — машино-места.

Итак, если у Вас есть доля в праве общей долевой собственности на помещение встроено-пристроенной автостоянки в жилом доме, то Закон прямо предусматривает последовательность Ваших действий по превращению доли в машино-место. Так, Вам нужно, во-первых, провести кадастровый учет Вашего машино-места. Для этого Вам нужно только заказать соответствующие кадастровые работы у кадастрового инженера, который после завершения этих работ выдаст Вам кадастровый паспорт. А во-вторых, Вам нужно получить согласие всех сособственников на выделение Вами машино-места, либо представить в органы Росреестра некое соглашение, заключенное между сособственниками автостоянки, или решение общего собрания сособственников, которыми будет определен порядок пользования автостоянкой. Эти документы необходимы по той причине, что Росреестру нужно знать, как именно распределяются парковочные места в паркинге - для того, чтобы исключить возможность выделения машино-мест, принидлежащих другим автовладельцам, а также иные подобные злоупотребеления или ошибки.

А вот если у Вас пай в гаражной кооперативе, то тогда все гораздо сложнее и непонятнее. Закон прямо не предусматривает, каким образом выделять машино-место в таких случаях. Поэтому, на эту тему пока можно только рассуждать. Так, для начала кооператив должен внести в свой устав изменения, которые, во-первых, предусмотрят возможность выделения машино-мест, а во-вторых, определят порядок такого выделения. После этого, в соответствии с закрепленной в уставе процедурой, кооператив может на общем собрании своих членов принять решение о выделении машино-мест, и их распределении между пайщиками согласно имеющимся паям. Затем, кооператив организовывает сбор денежных средств на кадастровый учет машино-мест и заказывает соответствующие кадастровые работы в кадастровой службе. После разделения автостоянки на машино-места, кооператив по акту передает пайщикам причитающиеся им машино-места, а пайщики подают документы на государственную регистрацию права собственности в органы Росреестра. И хотя на практике данную процедуру еще никто не проходил, при наличии воли и согласия всех пайщиков, описанная выше схема выглядит вполне реализуемой.

В заключение скажем, что пока практики оформления машино-мест практически нет, поскольку с момента вступления в силу Федерального закона № 315-ФЗ прошло слишком мало времени, но в дальнейшем машино-места обязательно будут оформляться, и мы обязательно Вам об этом расскажем.

 

С уважением, адвокаты Юридической фирмы «ТРИАРИЙ»

г. Санкт-Петербург

Источник: Юридическая фирма "ТРИАРИЙ"