Ипотечные кредиты забрали у людей их жилье

В залоге у банков находится имущество населения и компаний примерно на $150 млрд. Уже нынешней весной львиная доля этого добра может быть выставлена на продажу по бросовым ценам.

Все - на кон

Вследствие резкого обесценивания гривни (на 50% за три месяца), массовых сокращений персонала и урезания зарплаты многие из заемщиков, физических и юридических лиц, одолживших крупные суммы в валюте, оказались практически не способны обслуживать свои кредиты.

Казалось бы, в таких условиях банки должны начать массово изымать и реализовывать залоговое имущество - в этом, собственно, и заключается назначение залога. Однако банкиры, как оказалось, совсем не готовы к такому повороту событий - нормативная база не позволяет проводить быструю конфискацию залогов. Особенно в этом смысле оказались защищены физлица.

Кредиты населению обеспечиваются в основном недвижимым имуществом (квартиры, загородные дома, земельные участки), а также автомобилями. По данным отчетов Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА; г. Киев; с 2004 г.; более 50 членов), несложно подсчитать, что сейчас в залоге под кредиты населению находятся более 450 тыс. объектов недвижимости, совокупная рыночная стоимость которой в докризисные времена составляла около $45 млрд (в среднем $100 тыс. за квартиру или земельный участок).

Из них в 210 тыс. случаях жилье выступает залогом под кредит на покупку этого же жилья, 220 тыс. квартир заложены под кредиты без целевого назначения. Чаще всего такие займы направлялись на разнообразные потребительские цели. Еще 3 тыс. квартир заложены их владельцами под кредиты, взятые для развития их собственного бизнеса. Кроме того, физлица оставили банкирам в залог более 4 тыс. земельных участков, как правило, в окрестностях крупных городов с целевым назначением "под застройку". Количество заложенных автомобилей также впечатляет.

Только за четыре последних года (2005-2008 гг.) в Украине было продано около 1,6 млн новых легковых автомобилей. По оценкам автодилеров, в среднем около 50% всех продаж осуществлялись в кредит. Учитывая, что фактический средний срок погашения автокредита составляет 3-4 года, можно предположить, что в залоге банков пребывают 700-800 тыс. "легковушек". Если допустить, что средняя стоимость одного проданного в кредит авто равна $20 тыс., то общая стоимость залогового автопарка составляет не менее $14 млрд.

Такие оценки подтверждаются и официальной статистикой. Так, по данным Минюста, только в пиковом по кредитованию 2007 г. почти 500 тыс. украинцев зарегистрировали у нотариусов договоры залога движимого и недвижимого имущества, причем 267 тыс. из них - ипотечные. Наибольшей популярностью пользовались кредиты под залог квартир и жилых домов - почти 216 тыс. Под залог транспортных средств было выдано более 201 тыс. кредитов.

Исходя из объемов портфеля кредитов, выданных компаниям (200 млрд грн. + $30 млрд), совокупную стоимость заложенного корпоративного имущества можно оценить приблизительно в $80 млрд. Стоит отметить, что спектр залогового имущества корпоративщиков намного шире. Так, наряду с коммерческой недвижимостью и автотранспортом это могут быть оборудование, технологические линии, имущественные комплексы, а также акции компаний, товары в обороте и т. д.

Антибомж

Несмотря на сложившуюся ситуацию, например, принудительно выселить жильцов из залоговой квартиры совсем непросто.

Особенно если в такой кредитной квартире прописаны дети. В большинстве ипотечных договоров содержится запрет на регистрацию в залоговом жилье несовершеннолетних детей, но такая норма является противозаконной, поэтому многие заемщики резонно не исполняют ее. Согласно отечественному законодательству, в таком случае выселить жильцов из квартиры можно, только предоставив им аналогичные условия проживания (не худшие по качеству).

Возможен и ряд других трудностей в процессе принудительного изъятия залогов. В результате, по оценкам юристов УНИА, судебные споры могут затягиваться на срок до двух лет. Когда с началом кризиса стало ясно, что без распродажи залогов не обойтись, банкиры начали активно "окучивать" Минюст, высказывая просьбу упростить процедуры изъятия имущества. Все это происходило якобы в рамках борьбы за права кредитора. Министр юстиции Николай Онищук подтверждает, что банкиры, с которыми он проводил переговоры, заинтересованы в признании Минюстом возможности во внесудебном порядке изымать имущество заемщиков.

Однако в министерстве считают, что принудительное изъятие залога может происходить только по решению суда. Более того, под занавес 2008 г., 26 декабря, парламент в первом чтении 231 голосом принял законопроект №3459-1, которым вводится мораторий на принудительное взыскание жилой недвижимости, находящейся в залоге банка.

Планируется, что эта мера будет действовать до окончания финансового кризиса (т. е. очень долго). Банкиры категорически против такой новации, считая ее популистской. Дело в том, что в таком случае даже у добропорядочных заемщиков исчезают стимулы обслуживать кредит, не говоря уже о злостных неплательщиках. У банков не будет рычагов воздействия на этот контингент. Поэтому, скорее всего, банковское лобби в Раде не допустит принятия данного законопроекта в целом.

Предвидя такой сценарий развития событий, спасать заемщиков взялся Кабмин. 29 декабря минувшего года управление по связям со СМИ Секретариата правительства распространило сообщение, что Кабмин якобы принял (странное с правовой точки зрения) решение, которым запретил банкам изымать у граждан квартиры, приобретенные в кредит, если заемщик обслуживает долг, т. е. платит хотя бы проценты по ссуде. Этим же решением банкам запрещено повышать ставки по ранее выданным кредитам. Напомним: аналогичная норма Закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно запрета банкам изменять условия договора банковского вклада и кредитного договора в одностороннем порядке", 12 декабря одобренного парламентом и уже подписанного Президентом, распространяется только на вновь выдаваемые кредиты.

Однако очевидно, что мораторий на изъятие залогов не может вводиться нормативными актами правительства. Поэтому уже 10 января законопроект №3585 с аналогичными нормами был зарегистрирован в Верховной Раде Юрием Полунеевым (БЮТ).

Случай из жизни

В 2005 г. молодая семья перебралась из провинции в столицу. Как перспективные специалисты, супруги зарабатывали по 5 тыс. грн. (т. е. около $1 тыс.) в месяц. На рубеже 2006-2007 гг. (именно на этот период пришелся пик цен на недвижимость, а также апогей ипотечного бума) семья решила купить однокомнатную квартиру в кредит. Более-менее подходящий вариант "единички" стоил на тот момент $85 тыс.

Сбережений наших героев хватило на оформление кредита и первоначальный взнос в 15% от стоимости недвижимости (тогда именно такой аванс был наиболее распространен на рынке), т. е. около $13 тыс. Таким образом, наши герои заняли у банка $72 тыс. на 20 лет под 12% годовых. Тело кредита гасится равными частями (ежемесячно по $300) на протяжении всего срока действия договора. Согласно графику, в первый месяц платеж по ипотеке составил $1020. Однако доход наших заемщиков постепенно возрастал, и они резонно сочли нужным гасить кредит с опережением графика, внося дополнительно $300 в месяц.

Продолжая обслуживать ссуду в таком темпе, наша пара разделалась бы с кредитным бременем вдвое быстрее - за 10 лет. За два предкризисных года они выплатили процентов на $15,6 тыс. и вернули банку $14,4 тыс. долга. На момент начала нынешнего финансового кризиса семья оставалась должна банку $57,6 тыс. До кризиса зарплата супругов увеличилась - на двоих они зарабатывали 17 тыс. грн. (10 тыс. грн. - муж, 7 тыс. грн. - жена). В конце 2008 г. супругу сократили, а жалованье мужа "урезали" до 8 тыс. грн.

Но это еще не все: ссылаясь на удорожание ресурсов, банк повысил процентную ставку по кредиту до 15% годовых. Следовательно, чтобы продолжать гасить кредит в ускоренном темпе по уже упомянутой схеме, супруги должны были вносить по $1320 (10,6 тыс. грн.; тут и далее расчеты производятся исходя из курса 8 грн./USD). Но их дохода для этого недостаточно. Однако благодаря ускоренному погашению тела кредита семья может не делать платежей по телу кредита на протяжении 3-го и 4-го годов, т. е. уйти на двухлетние кредитные каникулы. В этот период платить нужно только проценты - в нашем случае, ежемесячно $720 (примерно 5,7 тыс. грн.).

Для наших героев даже такая задача достаточно обременительна. Но все же, если курс остановится (стабилизируется) на уровне не выше 8 грн./USD, а кризис будет длиться не более двух лет, а затем все вернется на круги своя, то можно как-то потерпеть. Однако все может пойти по более пессимистичному сценарию, и тогда кредит превратится в вечное бремя. В таком случае стоит рассмотреть вариант закрытия кредита путем продажи залоговой квартиры, зафиксировав минимальные убытки. Агентства недвижимости не гарантируют, что квартиру из нашего примера можно продать даже за $50 тыс. Но и этой суммы недостаточно, чтобы погасить задолженность перед банком.

Если все же жилье будет продано по такой цене, то чистый убыток заемщика за два года составит как минимум $38 тыс. Из них $13 тыс. - первоначальный взнос, $3-5 тыс. - расходы на оформление сделки, $15,6 тыс. - проценты по кредиту, а также примерно $5 тыс. - двухлетняя разница между ускоренной платой по телу кредита ($600) и ценой аренды аналогичной квартиры ($400). При этом наша пара еще останется должна банку почти $8 тыс.

На колесах

Нешуточные проблемы возникают у банкиров и при попытках принудительно конфисковать заложенные автомобили. Согласно инструкциям ГАИ, банки не имеют права снимать авто с учета в МРЭО без согласия на то заемщика, т. е. собственника имущества. Так что зачастую решать конфликты приходится через суд. Подобные процессы иногда затягиваются на срок до 6 месяцев. Банки с помощью Ассоциации украинских банков (АУБ) уже пытались изменить правила игры в свою пользу, однако получили от ГАИ от ворот поворот.

Таким образом, очевидно, что в сложившихся условиях принудительное изъятие и реализация залогового имущества для банкиров мероприятие малопривлекательное. Кроме того, необходимо учитывать еще один важный фактор. Цены на недвижимость уже упали в среднем на 30-40%, да и покупателей практически нет, также очень тяжело продаются автомобили. Банкиры понимают, что массовая реализация залогового конфиската спровоцирует дальнейшее падение цен, и не факт, что изъятое имущество вообще удастся продать даже по символической цене. Не говоря уже о том, что выручки не хватит для покрытия кредитной задолженности. Именно поэтому кредиторы все чаще говорят, что не заинтересованы в принудительной конфискации и продаже залогов для закрытия проблемных кредитов.

Заемщикам нередко предлагается так называемая реструктуризация задолженности, представляющая собой традиционный набор инструментов для снижения кредитной нагрузки на бюджет семьи: смена графика платежей со стандартного на аннуитетный, предоставление кредитных каникул и продление срока займа или все это в комплексе. В конце прошлого года Верховная Рада своим постановлением №208 от 25 декабря обязала Нацбанк регламентировать процедуру предоставления отсрочки выплат по кредитам для безработных, зарегистрированных в службе занятости после 1 октября 2008 г.

При этом банкиры предпочитают умалчивать, что все эти "уступки" приводят к колоссальному удорожанию кредитов для заемщиков и, соответственно, увеличению доходов самих банков. В результате получается, что квартира или авто, приобретенные пару лет назад в кредит, становятся чуть ли не золотыми для заемщика, тогда как рыночная цена этих объектов стремительно падает. Более того, чтобы выполнить нормы Нацбанка относительно адекватного покрытия кредитной задолженности залогом, банкиры уже сейчас требуют от заемщиков дополнительное обеспечение.

Примечательно, что еще в конце 2008 г. многие заемщики сами или по рекомендации банка приняли решение добровольно выставить на продажу залоговое имущество. Зачастую объявления размещаются на сайтах финучреждений в разделах наподобие "Реализуемое залоговое имущество" либо же на других специальных сайтах. По оценкам банкиров, в ближайшие месяцы на продажу будет выставлено до 30-40% залогового имущества, т. е. 130-180 тыс. квартир, а также около 130 тыс. автомобилей.

В то же время участники рынка констатируют, что выставленное имущество практически не продается, так как потенциальные покупатели ждут, когда цены, в частности, на недвижимость, достигнут своего "дна". По прогнозам некоторых риелторов, к концу первого полугодия 2009 г., когда предложение на рынке недвижимости вырастет в несколько раз (в том числе и вследствие реализации банковских залогов), а спрос будет ниже, чем в докризисные времена (ввиду отсутствия ипотеки), цены опустятся до уровня 2003 г., когда однокомнатная квартира в Киеве стоила $15-20 тыс.

Юрист - о сложностях

Юлия Кирпа
старший юрист ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры" (г. Киев; с 1992 г.; более 100 чел.):

- Закон Украины "Об ипотеке" предусматривает три способа обращения взыскания на недвижимость, переданную в ипотеку банку: на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или договора об удовлетворении требований ипотекодержателя (к которому приравнивается также соответствующая оговорка в ипотечном договоре). В процессе обращения взыскания и принудительной продажи перед банками возникает ряд проблем. Так, в случае отказа жильцов от выселения в добровольном порядке банку необходимо обращаться в суд.

При этом дополнительные сложности могут возникнуть, если в квартире, на которую обращено взыскание, проживает ребенок, так как сделки в отношении имущества, право пользования которым принадлежит детям, могут осуществляться только с согласия органов опеки и попечительства. Кроме того, Закон "Об ипотеке" в целях защиты интересов заемщиков ограничивает минимальную стоимость продажи предмета ипотеки. В случае отсутствия спроса на залог предмет ипотеки может быть выкуплен банком по цене, составляющей не менее 65% оценочной стоимости предмета ипотеки. Если банк не выкупает объект недвижимости по указанной цене, ипотека может быть прекращена по решению суда.

В свою очередь, покупая залоговую недвижимость, следует проконтролировать своевременное прекращение всех обременений объекта недвижимости (ипотеки, запрета на отчуждение, других видов обременений), а также убедиться, что на момент покупки квартиры улажены все вопросы с выселением из нее жильцов."

Банкир - о преследовании

Дмитрий Зинков
председатель правления "ОТП Банка" (г. Киев; с 1998 г.; около 5 тыс. чел.):

- Большинство заемщиков соглашаются на реструктуризацию. Мы готовы продолжать работать с ними, независимо от их финансового положения. Банк согласен хотя бы на платеж в гривне в той сумме, которую заемщик платил по валютному кредиту до кризиса. Даже если заемщик готов платить хоть какую-то символическую сумму по кредиту - банк пойдет ему навстречу. В противном случае, банк вынужден будет продавать залог.

Практика показывает, что как только финучреждение начинает процедуру взыскания залога, у заемщика вдруг откуда-то появляются деньги, и начинаются платежи. Известны примеры, когда банк помогает заемщику, который не в состоянии обслуживать кредит на покупку 3-комнатной квартиры, продать ее и купить 1-комнатную. Случаи продажи залогового имущества населения в последнее время участились. Еще больше заемщиков обращаются в банк с просьбой о реструктуризации задолженности. Заемщики должны понимать, что если банк продает залог от своего имени, то он заинтересован сделать это как можно быстрее - цена играет второстепенную роль.

Заемщик будет отвечать всем своим имуществом и будущими доходами по той сумме задолженности, которую не удастся закрыть за счет продажи залога. Поэтому заемщик, который собирается пойти в банк и сказать: "Продавайте!", должен понимать, что ему все равно придется искать источники для погашения задолженности целиком. Банк все равно не простит этот долг.

Источник: Ипотечные кредиты забрали у людей их жилье