Новые тенденции строительного рынка

В кризисное время успешность того или иного девелоперского проекта начинает напрямую зависеть от показателей, которые никаким образом больше не связаны только с удачным маркетингом, пиар кампаниями, и напором самих девелоперов.

В кризисное время успешность того или иного девелоперского проекта начинает напрямую зависеть от показателей, которые никаким образом больше не связаны только с удачным маркетингом, пиар кампаниями, и напором самих девелоперов. Более важное значение начинают приобретать объективные критерии оценки успешности при остающихся неизменными базовых понятиях.

Большинство операторов рынка загородной недвижимости приходят к общему мнению, что одним из показателей успешности компании можно назвать количество успешных продаж. Тем не менее, этот показатель является несколько относительным, так как напрямую зависит от ценового сегмента продаваемых объектов. При этом, для более дорогих проектов вполне успешным может быть показатель продаж на уровне одного-двух лотов в месяц, и естественно, что чем ниже цена, тем больше должен быть объем продаж. Строящиеся поселки эконом-класса могут распродаваться в течение двух лет. В то же время поселки с элитными проектами могут находиться в стадии продажи до пяти лет, и это абсолютно не говорит о безуспешности, или даже о провале таких проектов. Представители некоторых девелоперских компаний еще более категорично утверждают, что скорость продаж не всегда говорит об успешности проекта. Поскольку в результате быстрой реализации объектов строительства девелопер зачастую не может оперативно оценить реальную ситуацию на рынке, в результате чего он теряет доход от не поднятой вовремя цены на проекты.

Признано, что идеальным вариантом оценки успешности проекта, можно считать ситуацию, когда на момент окончания строительных работ проект распродан на 95% и этот процесс не превышал трех лет. Однако учету должен быть подвергнут также фактор влияния сезонной активности покупателей. Не секрет, что в зимний период продажи практически полностью «замерзают», а основная масса объемов продаж приходится на период с середины весны до середины осени.

Большое число экспертов уже перешло к оценке успешности проектов с учетом показателей рентабельности, постепенно забывая о таких параметрах, как динамика и цена продаж. Они считают, что успешным следует считать девелоперский проект, который окупает себя за срок в один год с момента начала его реализации. При этом признается, что вся кампания должна осуществляться преимущественно за счет привлеченных инвестиционных ресурсов. При внутренней норме доходности проекта в 35 % и больше с дисконтной ставкой 15 % проект может признаваться вполне успешным. При этом уровень спроса на объекты в проекте должен находиться в числе первых десяти проектов, предложенных на рынке. Это объясняется неравномерностью распределения покупательского спроса, 90% которого сосредоточено в 10% продаваемых объектов.

Для предположительной оценки будущего проекта обязательно необходимо учитывать ряд финансовых показателей, таких, как срок реализации, объемы затрат, которые относятся на себестоимость и расходы непосредственно на обеспечение продаж. При условии правильной оценки этих значений, становится возможным построить наиболее точную модель финансового будущего проекта и принимать решение о его успешности или бесперспективности.

Важной составляющей успешной стратегии девелоперов является также правильно подобранный земельный участок под строительство. Большинство ошибок и неудачных проектов происходит именно из-за неправильной и недостаточной оценки ряда обременений на приобретаемый земельный участок. Также играет роль фактор удаленности от городской черты, который невозможно не учитывать при определении назначения будущего поселка. Немаловажным показателем являются и приемлемые экологические характеристики выбранного участка, Вполне естественно, что не имеет смысла строить элитный коттеджный поселок в близости к промышленным зонам. Еще одним критерием успешного выбора необходимо считать транспортную доступность будущего поселка. При отсутствии качественных дорог девелоперу, скорее всего, придется взять на себя расходы по строительству и обслуживанию подъездных путей, так как сегодня редко какой покупатель предпочтет жизнь в поселке с отличной природой частым ремонтам своего автомобиля.

В любом случае, проект может иметь успех только тогда, когда соблюден главный принцип – участок застроен так, как если бы в поселке жил сам руководитель девелоперской компании.