Инвестиция в недвижимость. Риски и прибыли

Три вопроса. Если вы уже определились, какую именно недвижимость вы хотите приобрести и с тем, где взять стартовый капитал для ее купли, то именно время делать выбор.

  Три вопроса. Если вы уже определились, какую именно недвижимость вы хотите приобрести и с тем, где взять стартовый капитал для ее купли, то именно время делать выбор. Поэтому в этой статье и в дальнейшем я буду рассказывать, как оценить недвижимость и купить ее. Но прежде чем делать инвестиции в недвижимость, независимо от того или речь идет о семейном доме, многоквартирном здании, торговом центре или комплексе с офисами, нужно ответить на несколько базовых вопросов, которые касаются недвижимости. Помните, купля недвижимости должна осуществляться без любых эмоций, равно как вы покупаете акции или другие ценные бумаги. Это только бизнес! Поэтому поставьте себе три главных вопроса:

• "Или есть купля этой недвижимости наилучшим вложением моих денег?"
• "Или окупится мне эта недвижимость?"
• "Или смогу я увеличить стоимость этой недвижимости?"

Если вы не сможете ответить хотя бы на одно из этих вопросов, не покупайте данной недвижимости. Опытные инвесторы знают, когда сокращать или расширять инвестиционную деятельность и как избрать объект для инвестиций, который окупится, руководствуясь только одним простым и общеизвестным показателем - текущей процентной ставкой, которая определяется правительством. Эту ставку можно другими словами охарактеризовать как внутренне-государственный процент возвращения" (internal rate of return - IRR), что является финансовой формулой, которое инвесторы используют для определения практичности определенной инвестиции, т.е. или окупится она. IRR дает ответ на вопрос: "Или есть эта инвестиция лучшим использованием моих денег, чем то, как я использую их сейчас."

С учетом взаимоотношений правительства и его кредиторов наилучшей инвестицией, которую вы могли бы сделать - это давать ссуды государству. Вы можете быть абсолютно уверены, что эти займы будут уплачены вместе с процентами своевременно. Поэтому вы должны рассматривать правительственную ставку как определенный минимум для инвестиций (Сейчас это 5%, но с каждым годом повышается). Т.е., если вы можете заработать 5% просто одалживая правительственные деньги, то любая другая инвестиция с низшей ставкой есть нецелесообразной для вас и не будет компенсировать вам риск. Конечно, если вы хотите сделать инвестицию без риска, то купля государственных ценных бумаг является наилучшим вариантом, хотя большого заработка вам не следует ждать. Проценты от государственных обязательств высшие чем те, что выплачивают банки за средства, которые вы сохраняете на своих счетах или от коротко- срочных депозитных сертификатов; даже высшие чем дивиденды, которые выплачиваются акционерам, однако низшие чем те, что платятся согласно облигациям и займам. В противоположность государственным обязательством более прибыльным может быть вложения средств в новые компании, которые развиваются и занимаются инновационными технологиями, но такие инвестиции имеют большой риск. Подобная ситуация была в начале 90-х лет прошлого столетия, когда те, кто приобретал акции Microsoft или Google заработали большие деньги. Но были те, кто потеряли полностью свои инвестиции, купив акции таких интернет-компаний, как Pets.com или Webvan.

Что касается инвестиций в недвижимость, то они с точки зрения соотношения прибыль-риск, являются интересными. Т.е., из них можно иметь выгоду  и риск потери всех ваших средств, если что-то пойдет не так, небольшой. Это не является так легко потерять инвестированные средства в недвижимость, особенно когда таких инвестиций несколько. Однако такое может произойти. И если инвестор может спокойно заработать своих 5% на государственных ценных бумагах, то зачем покупать недвижимость, доходы из которой, не покрывают оперативных расходов. Отсюда можно наш главный вопрос перефразировать на "Или может данная недвижимость заработать для меня больше, чем государственные бумаги?" Конечно, мы ожидаем, что может. Одной из более привлекательных сторон инвестирования в недвижимость есть разность между стоимостью дома и фактической суммой денег, которую покупатель непосредственно платит со своего кармана. Т.е., по обыкновению, мы платим 20% первый взнос, а 80% нам набирает взаймы банк.

Такая разность есть удобной для инвесторов. Однако для домовладельцев такая выгода могу быть переоцененной. Спекулянты рынка недвижимости, которые часто навязывают концепцию инвестирования в нее, по обыкновению, преувеличивают значение разности между стоимостью и оплатой за дом для домовладельцев. Такая разность разрешает домовладельцам покупать более дорогие дома, чем они могут себе разрешить, что не является всегда хорошо.

Запомните: купля дома для проживания не является инвестированием. Сосчитайте: если вы покупаете дом за $ 300 тысяч с займом банка в 95% при 6% на заем и дом вам дает 5% прибыли ежегодно, то вы не зарабатываете ничего. Конечно, если стоимость недвижимости не возрастет на 15-20% на год! Однако такой рост не может быть долгодействующим. Однако для умных инвесторов такая разность есть удобной. Если вы имеете недвижимость, которая себя выплачивает - это то самое, если другие люди покрывают ваши оперативные расходы и задолженность путем рентных платежей - тогда такая разность работает на возвращение ваших инвестиций. Инвестирование в недвижимость всегда связано с движением средств, денежной наличности. Специалисты из недвижимости таким движением средств считают деньги, которые остаются после уплаты текущих расходов и мортгеджу на прибыльную недвижимость. Когда вы спрашиваете о том, или есть инвестирования в недвижимость наилучшим вложение ваших денег, вы также хотите знать, или спродукує это достаточное движение средств. Ваша задача, как владельца и менеджера прибыльной недвижимости, максимизировать ваши доходы и минимизировать расхода. Чем с большим количеством средств вы будет работать, тем более вы будет иметь денег для расширения бизнеса, выплаты мортгеджу, увеличение дохода. Если вы не управитесь с управлением недвижимостью - вы проиграете. Ниже размещенный анализ такого движения средств при купле  4-квартирного дома за $400,000. Мортгедж равняется $300,000 с 6 процентами. Рент каждой квартиры - $800  месяц. В дальнейшем я буду объяснять значение каждого срока из таблицы.

Доход	$2,107
Неполученная прибыль из незаселенных квартир (%15)	$5,760
Текущие расходы	$6,000
Текущая прибыль	$26,640
Уплата процентов на мортгедж	$17,900
Амортизация	$38,400
Доход, который подлежит налогообложению	$10,847
Текущий доход	$26,640
Уплата основной задолженности и процентов	$21,584
Средства к уплате налогов	$5,056
Налоговые сохранения	$695
Средства после уплаты налогов	$5,751
Продажная цена	$550,000
Ссудный баланс	$279,163
Расходы связаны с продажей	$55,000
Предыдущий взнос (даунпеймент)	$100,000
Прибыль к налогообложению	$115,837
Налог на прирост капитала	$10,909
Налог на возвращение амортизационных отчислений	$14,250
Прибыль после налогообложения	$90,678
Возвращение инвестиции	91%
Внутригосударственная ставка возвращения	19%

Доход покрывает все текущие расходы и платежи ипотеки и, после уплаты налогов, кладет $5,750 в карман владельца. Это и есть движение средств. Скажем, Джон хочет купить этот дом. Он уже знает, что дом ежегодно приносит средств к налогообложению на сумму в $5,000. Но же это только 1.25% на год! Этот показатель есть низшим от государственного. Что же может побуждать Джона купить этот дом?

Причина - разность между стоимостью и фактически уплаченными средствами, о которой мы уже говорили. Чтобы купить дом стоимостью $400,000 Джон израсходуй только $100,000 и одолжит сдачу. Однако 25% стоимости дома "купят" 100% недвижимости. И что важнее, с точки зрения инвестирования в недвижимость, это "покупает" для него 100% ежегодного $5, 000-го прибыли. Поскольку Джон покупает недвижимость стоимостью $400,000 за $100,000 - это делает 1.25% возвращение более привлекательным в сравнении с ежегодной ставкой возвращения 5%.

Дальше еще лучше. Со временем Джон может повысить плату за ренты и увеличить стоимость дома. С небольшим ростом платы за рент средства к налогообложению будут равнять $8,400 до конца 5-го года владения домом. Если Джон решит продать дом, чтобы купить что-то больше после 5 лет владения, он может поставить цену в $550,000. В качестве владельца дома он за $100,000 приобрел 100% стоимости. Но, в отличие от других владельцев, Джон не имел расходов, связанных с одалживанием средств и уходом за недвижимостью: его наниматели сделали это. Отсюда, Джон очень удачно инвестировал свои деньги и заработал $90,000 прибыли.

Пусть Вам повезет, к следующей встрече.

Источник: Другая инвестиция