Легко ли открыть агенство недвижимости?

Ежегодно в каждом российском городе открывается по нескольку десятков новых агентств недвижимости. Это создает ложную иллюзию простоты открытия этого вида бизнеса.

Ежегодно в каждом российском городе открывается по нескольку десятков новых агентств недвижимости. Это создает ложную иллюзию простоты открытия этого вида бизнеса. Казалось бы, арендовал офис с телефоном, обзавелся кое-какой мебелью - и зарабатывай деньги, однако, в реальности только около 20% вновь открывающихся агентств остаются на плаву. Что же мешает выжить остальным 80%?

 

В риэлтерский бизнес приходят люди двух типов. Первые нацелены на создание серьезного и стабильного бизнеса ценой упорного труда. Они и остаются на рынке. Вторые нацелены на получение быстрой прибыли любой ценой, обычно они и пополняют собой те злосчастные 80%, их губят собственная некомпетентность, непрофессионализм и амбиции.

Итак, вышеизложенные факты Вас не обескуражили и Вы уже подыскиваете офис для своего агентства. Каким он должен быть?

При расчете на 3-4 сотрудников - это помещение 15-20 кв.м. В зависимости от местоположения стоимость аренды может варьироваться от 20$ в спальных районах до 50$ в центральной части города за кв. метр.

Остановимся на спальном районе как на более экономичном варианте, при этом желательно выбрать место, посещаемое людьми - офисные здания, торговый центр. Отдельный вход - желателен. Выбранное помещение необходимо зонировать для удобства переговоров с несколькими посетителями единовременно.

Далее - подбор персонала. Если крупные агентства могут себе позволить набирать риэлтеров на конкурсной основе и предлагать им сравнительно небольшой процент от сделки, вновь открывающиеся конторы вынуждены привлекать работников, предлагая им до 70% от выручки.

Даже при этом условии шанс набрать профессиональных агентов остается призрачным, а нарваться на нечистых на руку работников - достаточно высоким.

Некоторые аферисты умудряются устроиться за год в несколько агентств недвижимости, со всех выкачать информацию и базы данных. Поэтому необходимо заблаговременно озаботиться защитой своего информационного пространства от таких ушлых деятелей.

Нередко риэлтеры совершают сделки в обход агентства. И, наконец, бывают случаи мошенничества с деньгами клиента, что способно бесповоротно погубить репутацию вашего бизнеса.

Если повезет, можно найти своих потенциальных сотрудников в... клиентах. Некоторые люди, занимаясь собственными проблемами с недвижимостью, настолько втягиваются и углубляются в этот процесс, что не прочь попробовать новый вид деятельности. Из них могут получиться гораздо лучшие сотрудники, чем из людей, просто набранных по объявлениям.

Поскольку ваши новые сотрудники не профессионалы, их нужно обучать. Обычно это делается на курсах при региональной ассоциации риэлтеров, процесс обучения длится до 1 месяца и обойдется вам в 2500-4000 руб.

Эти курсы дадут будущему специалисту порядка 15% необходимых знаний, остальное - практика. Хорошим риэлтером считается специалист, приносящий фирме от 1000$ дохода в месяц. Так же вашему агентству понадобится сотрудничество с хорошим юристом, при этом не обязательно держать его в штате. И не забудьте включить в бюджет деньги на уборку помещения.

И, наконец, возникает самая глобальная из всех проблем - Ваше агентство никому не известно! И известность сразу не придет.

Российского клиента рынка недвижимости тоже можно разделить на 2 категории. Первые, не имея опыта подобных сделок, опасаются, что их кинут, и обслуживаются только в известных, зарекомендовавших себя конторах. Вторые - имеют опыт подобных сделок, и сами способны кинуть кого угодно, в том числе и неоперившееся агентство недвижимости.

Настройтесь на существенные расходы на рекламу - наружную, хотя бы в месте расположения офиса, и на рекламу в прессе. Эксперты считают, что на рекламу нужно тратить от 300 до 1000$ в месяц. Лучшей же Вашей рекламой могут стать положительные отзывы уже обслужившихся у вас клиентов, т. н. "сарафанное радио". Поэтому очень важно с первых дней поддерживать высокие стандарты обслуживания и обеспечивать безопасность сделок.

Для имиджа вновь открытого агентства может быть очень важным подача заявки на вступление в различные корпоративные сообщества - региональные ассоциации риэлтеров.

Вступительные взносы могут составить от 50 000 до 100 000 рублей в зависимости от региона, и не менее 500 000 руб. - на страхование профессиональной ответственности. Так же нужно иметь в штате 1 профессионального брокера, обучение которого обойдется порядка 5 000-8 000 рублей, который будут проходить переаттестацию 1 раз в три года.

Требования к руководителю - не менее 3 лет профессиональной деятельности. Через 2-4 года наблюдений за работой Вашей организации, при учете поручительства нескольких действующих членов ассоциации, Вы будете приняты в ее действительные члены. Кроме значительных расходов, членство в таких организациях дает и значительные перспективы - большее доверие со стороны клиентов, доверие со стороны представителей других агентств при проведении совместных сделок и доступ к общей клиентской базе.

Вполне достаточно оформить помещение недорогой мебелью - столы и стулья. Наличие телефона, а лучше двух (для входящих звонков, и для работы агентов с клиентами) - обязательное условие. Интернета на первых порах может и не быть. Как показывает статистика, только 10% клиентов обитают в онлайне, остальные - вполне реальны.

Как собрать клиентскую базу? Для этого обычно применяется метод "псевдочастной" расклейки, т. е везде, где только можно, размещаются написанные от руки или напечатанные объявления типа: "Сниму квартиру комнату", "Куплю квартиру в вашем доме" и т. д.

Все позвонившие по таким объявлениям обычно не имеют ничего против занесения их данных в базу, потому что с продавцов недвижимости процент не берется.

Покупателей же можно завлечь только рекламой. Стратегический прием - размещение нескольких привлекательных вариантов несуществующих квартир. Когда по этим объявлениям звонит потенциальный покупатель, указанная квартира оказывается уже проданной, а ищется похожая, выставленная в другом агентстве. Комиссионные делятся. Комиссионное вознаграждение с покупателя недвижимости взимается в размере 3-5% от стоимости объекта, продавцы обычно обслуживаются бесплатно.

Если собрать воедино все цифры, изложенные в статье, можно получить некую примерно- условную смету расходов на открытие агентства из 3-4 сотрудников, которое изначально нацелено на долгосрочное существование на рынке и включает в себя расходы на вхождение в корпоративную ассоциацию:

налоговая регистрация - 150$,

обучение 3 сотрудников - 400$,

аттестация брокера - 200$,

вступление в КС - 3000$,

мебель и оргтехника - 1300$,

Итого: единовременные расходы - 5 050$.

Ежемесячные расходы:

аренда - 500$,

коммунальные платежи - 100$,

реклама - 300 $,

членские взносы в КС - 60$,

представительские расходы - 200$.

Итого, расходов в месяц - 1060$ .

Т.е, открывая агентство нужно располагать суммой не менее 6000$, чтобы осуществить все единовременные расходы и покрыть расходы хотя бы за первый месяц. Вероятнее всего, доходы появятся не в первый месяц, и, может быть, не во второй. Так что для страховки эту сумму лучше скорректировать на 20-40% в сторону увеличения.

Какие возможны доходы? Если предположить, что у вас 4 успешно работающих агента, приносящих от 1000 до 1500$ в месяц, получим доход 4000 -6000$. Допустим, 50% мы отдаем агентам в качестве вознаграждения. Остается 2000-4000$, минус расходы на месяц:

2000-4000$ (доход) -1060$ ( ежемесячный расход) = 940 - 2940$ - возможная чистая прибыль в месяц.

Неплохо. По подсчетам специалистов, агентство недвижимости может окупиться за сроки от 3 месяцев до 2 лет.

Так что, как мы видим, хоть риэлтерский бизнес и нелегок, но достаточно продуктивен.

Пути развития агентства недвижимости:

увеличение количества сделок за счет сдачи объектов в аренду;

развитие направления по работе с коммерческой недвижимостью;

платные консультационные услуги;

услуги по оформлению документов;

сопровождение сделок с ипотечными кредитами;

охват рынка пригородной недвижимости.

Автор статьи: Павел Красный

Источник: ify.ru